Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier et que vous êtes à la recherche d’une solution de défiscalisation pour ne pas dépenser la moitié de vos revenus locatif en impôts, alors vous êtes à la bonne adresse. En effet, le statut du loueur en meublé octroie certains avantages et est un excellent moyen pour réaliser des profits mensuels sans pour autant être submergé par la fiscalité.
Ainsi, que vous décidiez de tout faire vous-même et de respecter les normes d’éligibilité du statut LMNP où vous choisirez une option déjà gérée pour vous, vous devrez obligatoirement vous soumettre à certaines conditions pour pouvoir réaliser votre investissement locatif en LMNP. Dans cet article, nous vous dirons comment investir dans la LMNP.
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Plan de l'article
Être une personne physique
Cela peut vous sembler normal à première vue, mais vous devez obligatoirement être une personne physique pour pouvoir acheter un bien meublé LMNP à destination locative. Dès lors, vous comprendrez qu’il ne vous est donc pas possible de réaliser un investissement en LMNP par le biais d’une personne morale. Il existe néanmoins des exceptions dans le cas où vous décidiez d’investir via une SARL de famille.
Il vous faudra également renseigner l’activité que vous exercez (notamment en tant que loueur en meublé) aux services fiscaux dans votre déclaration d’impôt.
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Il convient de rappeler que les rendements issus de la location ne sont pas imposés comme étant des gains fonciers (des bénéfices locatifs immobiliers « classiques »). En effet, ces derniers sont plutôt imposés dans la rubrique des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux. Les privilèges, réductions, etc. inhérents aux profits fonciers ne sont alors pas cumulables avec vos loyers en BIC.
Pas en tant qu’activité principale
Le second critère à tenir compte est l’activité principale. En effet, il convient de rappeler que pour jouir du statut de loueur en meublé, ceci ne devrait pas constituer votre principale activité. Là, il est question du statut de loueur en meublé non-professionnel. Bref, retenez bien que plus de la moitié de l’ensemble de vos revenus ne doit pas être constituée de vos revenus de la location de bien meublée.
Une détention en direct
Il ne vous est malheureusement pas possible de profiter des atouts du bien meublé et des mécanismes d’amortissements réputés différés par exemple si vous effectuez un placement dans des logements en LMNP par une SCPI. Il vous faudra au préalable posséder le bien en direct.
L’usage de l’habitation
Si vous le souhaitez, vous pouvez mettre votre bien en location ponctuellement, seulement « en saison » comme pendant la période des grandes vacances par exemple. Il peut s’agir soit d’une location saisonnière ou de chambres d’hôtes. Cette option convient d’ailleurs aux logements situés à la montagne, en bordure de mer.
La mise en location peut aussi se faire de manière permanente. À ce titre, on peut citer comme exemple les résidences d’étudiants ou pour personnes âgées. Mais, dans tous les cas, le bien devra nécessairement être à destination d’habitation.
Pour ce qui est des chambres d’hôtes, les profits à déclarer dépendront en partie de la nature de l’activité exercée dans le cas où elle serait occasionnelle ou habituelle. En d’autres termes, il ne vous est pas autorisé de louer un logement à une entreprise pour qu’elle en fasse son siège social.
Donc que ce soit de temps en temps ou à long terme (toute l’année), le résident occupant devra nécessairement utiliser le logement pour y habiter.
Le logement doit être meublé
Le bien ne doit pas être vide. C’est évidemment une condition essentielle pour obtenir un statut de LMNP. Néanmoins, veillez à ne pas « mal interpréter » la loi. En effet, lorsqu’on parle de « bien meublé », on fait souvent référence à un appartement ou une maison aménagée et équipée pour y vivre sans que le résident n’ait à acheter les moindres affaires.
La tâche ne consiste pas tout simplement à installer un matelas et un tréteau pour attester que le bail est meublé. Dans le cas où il manquerait un des éléments jugés indispensable au sens de la loi, le bien sera considéré comme étant vide. Le logement doit être utilisable et confortable « en bon état », pour le (s) locataire(s) de chambres. Il faudra qu’il comporte des équipements :
- Une literie + linge
Des tables, chaises, fauteuils ou canapés
- Des verres, couverts ou bien assiettes
- Des luminaires
- L’ensemble de l’équipement électroménager permettant de cuisiner : les plaques de cuisson, four ; four ; four à micro-ondes, lave-linge ; lave-vaisselle et réfrigérateur
- Télévision
- Des placards équipés de cintres et de tringles
Connaitre les plafonds
Bien qu’il y ait peu de chance pour que vous dépassiez les plafonds dans le cadre d’un investissement dans un, voire deux (ou plus) biens immobiliers meublés, il est impératif de bien connaître et de respecter ses plafonds sous peine de se faire requalifier et de perdre ses droits aux dispositifs.
Le plafond des loyers
En vue d’être toujours en règle avec la loi du statut du LMNP, la totalité de vos rendements locatifs (BIC donc) tirés de la location des logements concernés ne doit pas dépasser la barre des 23 000 euros par an sur votre foyer fiscal.
Si vous veniez à dépasser ce montant, vous rentreriez alors dans la classe supérieure qui est par ailleurs le statut LMP : loueur meublé professionnel. Il n’y a que les règles qui diffèrent. Prenez donc garde à ne pas dépasser ce plafond.
Le choix du régime d’imposition
Au moment de votre déclaration, vous aurez l’embarras du choix notamment entre divers régimes fiscaux pour la déclaration de vos revenus :
- Le régime du micro-BIC.
- Le régime réel.
- Le placement en loi Censi-Bouvard
Notez bien que le régime du micro BIC s’applique par défaut. Par conséquent, vous pourrez profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus BIC. Et pour les autres 50%, ils sont soumis à l’impôt sur le rendement. À titre d’exemple ; si vous percevez 12 000 euros de bénéfices BIC, seule la somme de 6 000 euros sera imposable.
Quant au régime réel, il permet la déduction de toutes les charges d’exploitation. Enfin, le dispositif Censi-Bouvard permet d’alléger votre fiscalité. Alors, dès à présent, n’ayez aucune inquiétude à investir dans la LMNP.
