La société civile SCI ou immobilier est une forme sociétale qui facilite à la fois la gestion d’une richesse et sa transmission. Réglée par les articles 1845 et suivants du Code civil, la SCI ne peut en principe exercer aucune activité commerciale. Toutefois, un IBS autorise la location de biens non meublés (activité civile). En outre, il permet également, sous certaines conditions, de louer des biens meublés (activité commerciale). Dans les deux cas, elle doit déclarer ses impôts à l’administration fiscale dans le délai prescrit. Cependant, la déclaration de revenus n’est pas la même, tant pour le SCI que pour ses associés.
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Plan de l'article
SCI avec une activité civile : comment déclarer des impôts ?
En principe, la location non meublée est assujettie à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, deux déclarations sont requises :
- La déclaration d’impôt SCI par la direction
- La déclaration de revenus de chaque associé.
La déclaration de revenus des SCI
La déclaration de revenus doit être faite par le gestionnaire chaque année au plus tard le deuxième jour ouvrable suivant le 1er mai, N, pour le loyer perçu en N-1. Il doit contenir, entre autres choses :
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- Tous les revenus de l’ICS pour l’année N-1
- Les actions de chaque partenaire.
Selon un certain nombre d’éléments, la déclaration est faite au moyen du formulaire 2072-S ou du formulaire 2072-C
Formulaire 2072-S
L’IPS doit déclarer ses revenus sur le formulaire 2072-S si :
- Ses partenaires sont des personnes physiques
- Il n’a pas de bâtiment spécial tel qu’un monument historique
- Il n’a pas de propriété nue ;
- Elle n’a choisi aucun des logements pour l’amortissement (« Perissol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).
Formulaire 2072-C
La déclaration est faite via ce formulaire si le SCI a :
- Un bâtiment spécial
- Une propriété nue
- Un logement pour lequel la déduction est appliquée pour l’amortissement (« Perissol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).
Une fois que le gestionnaire a fait la déclaration de revenus SCI, il doit en informer les associés en leur envoyant une copie de la déclaration complète et une annexe :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Par pli d’huissier ;
- À la main lors de l’assemblée générale des partenaires
Bon à savoir : à partir de 2020, la télédéclaration des taxes est obligatoire pour tous les SCI, quel que soit le formulaire. Il se fait via l’espace professionnel du SCI créé sur le site impôts-gouv.fr
Déclaration de revenus des partenaires SCI
À la réception de la déclaration de revenus de l’ICS, chaque associé doit déclarer le montant de son revenu de biens. Selon la méthode d’imposition, la déclaration est faite sous différentes formes.
Formulaire n° 2042
Si l’associé ne détient que des actions dans le SCI, il doit déclarer sa part de profits et pertes dans sa déclaration de revenus no 2042 sous le poste « revenu de biens » de 4BA. Dans l’annexe, il doit indiquer les coordonnées du SCI, le montant des résultats de l’ICS et, le cas échéant, le montant de ses intérêts d’emprunt.
Si l’associé bénéficie de la tenure des microterres, il doit alors déclarer à la case 4BE de sa déclaration de revenus 2042 le montant cumulatif des montants suivants :
- Les loyers perçus sur le logement qu’il possède directement
- Loyers des logements détenus par la SCI pour sa part
Pour rappel, une personne physique partenaire d’un IBS non assujettie à l’impôt sur les sociétés qui loue des logements nus peut bénéficier du régime foncier des microterres s’il remplit les conditions suivantes :
- Posséder au moins un logement locatif nu
- Les logements appartenant à la société et ceux qui appartiennent à la société ne bénéficient pas d’un régime spécial (Perissol, Besson, Robien, Borloo)
- Le montant de son revenu brut, y compris sa part du revenu de la SCI — est inférieur à 15 000€
Formulaire no 2044 ou 2044 — PSE
Pour un associé dont le revenu de la propriété dépasse 15 000€, le régime fiscal réel s’applique automatiquement. Dans ce cas, le revenu de ses actions dans le SCI doit être déclaré au paragraphe 110 du formulaire no 2044 ou 2044 — SLB.
- Ligne 111 : Recettes brutes
- Ligne 112 : Dépenses et dépenses (à l’exclusion des intérêts d’emprunt)
- Ligne 113 : Intérêts sur les emprunts
- Ligne 114 : bénéfice ou déficit
Déclaration de revenus avec un SCI commercial
Si la SCI exerce une activité de location meublée, elle est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés.
La déclaration de revenus des SCI
Cela se fait en ligne via le formulaire de déclaration 2065 et ses annexes (2033 et suiv. ou 2050 et suiv.) au plus tard le deuxième jour ouvrable suivant le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1 si l’année comptable de l’ICS est conforme à l’année civile. Dans d’autres cas, la déclaration doit être faite dans les 90 jours suivant la clôture de l’exercice comptable. Deux modes de transmission sont possibles :
- Par EFI sur un espace professionnel créé pour le compte de SCI si son chiffre d’affaires est inférieur à 236 000€ par an
- Par EDI, en utilisant un fournisseur de services en ligne, quel que soit le montant de son chiffre d’affaires.
note : Le Bulletin officiel des finances publiques BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 autorise le SCI commercial à ne pas être imposé sur l’impôt sur les sociétés si les recettes de nature commerciale ne dépassent pas 10 % du total des recettes.
Déclaration de revenus de l’associé
Si, au cours d’une assemblée générale, le SCI décide de partager les bénéfices avec ses associés en fonction des actions qu’ils détiennent dans le SCI, chaque associé doit déclarer ses revenus sous la rubrique « revenus de titres et de capitaux mobiliers » de son rapport n° 2042 dans la case 2 DC « revenus d’actions et d’actions ».
Si ce n’est pas le cas, le partenaire ne fait aucune déclaration fiscale.
