Comment faire passer une résidence secondaire en résidence principale ?

Pour rendre leur investissement rentable, pour s’assurer que leur logement est habité ou pour générer des revenus supplémentaires, de nombreux propriétaires décident de louer leur deuxième maison . Quelles sont les règles à suivre ? Quelles sont les étapes à suivre ? Qu’est-ce qui peut et ne peut pas être fait ? Flatlooker offre de regarder à la location de résidence secondaire.

Résidence secondaire et résidence principale : quelles différences ?

À la lumière de la loi, en particulier de l’administration fiscale, la résidence principale et la résidence secondaire sont soumises à des définitions spécifiques.

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La résidence principale est celle dans laquelle le contribuable vit et vit et où se trouve le centre d’intérêts matériels et professionnels de la personne. Par conséquent, il n’est pas possible de posséder deux résidences principales.

Résidence secondaire est habituellement un logement de villégiature dans lequel un propriétaire ou un locataire (s) réside (s) pendant une courte période de temps. Les logements meublés loués pour des séjours touristiques sont donc considérés comme des résidences secondaires.

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Louer une deuxième maison : les règles à suivre

Tout propriétaire ayant une résidence secondaire peut la louer :

• toute l’année, auquel cas la location de la résidence secondaire suit les mêmes règles que celles d’un logement meublé conventionnel ;
• Ponctuellement, aux clients de passage, pour leur usage exclusif et sur de courtes périodes de temps.

Les logements pour la location de deuxième maison peuvent être des maisons, des villas ou des studios meublés.

Lorsqu’une deuxième maison est proposée en location saisonnière, il vaut la peine de respecter certaines règles :

• La location d’une maison secondaire doit être réservée à l’usage exclusif du locataire, ce qui implique que le propriétaire ne peut pas être présent dans le logement.
• Le locataire ne peut choisir une résidence dans le logement.
• Le logement secondaire doit être loué pour une courte période de temps, un jour, une semaine ou un mois, et ne dépassant pas 90 jours pour le même client.
• A logement décrit comme « meublé », à louer, doit contenir un minimum d’éléments (meubles, literie, réfrigérateur, etc.).
• La résidence secondaire ne peut être louée si elle est interdite par le règlement sur les condominiums.

Procédures de location de votre résidence secondaire pour la location saisonnière

Approches de la location saisonnière d’une résidence secondaire varient en fonction de la commune dans laquelle il est situé. Trois cas peuvent survenir :

1. Une autorisation de changement d’utilisation puis une déclaration du logement dans la mairie, qui utilise un numéro de déclaration. C’est notamment le cas à Paris, Bordeaux, Cannes, Nice, Biarritz, Annecy, Aix-en-Provence, Strasbourg, Toulouse, Tours et Lyon. Il est à noter que le changement d’utilisation peut être assujetti à la règle d’indemnisation, exigeant que le propriétaire achète une superficie équivalente d’un espace commercial à convertir en espace résidentiel.
2. Une déclaration du meublé à la mairie, suivie d’un changement d’utilisation autorisation. Cette procédure s’applique notamment aux résidences secondaires louées dans les villes de plus de 200 000 habitants, ou dans les communes des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Il convient toutefois de noter que rien n’empêche une municipalité de prendre la décision d’imposer cette procédure.
3. Une déclaration du meublé meublé loué saisonnier sans la nécessité d’obtenir l’autorisation. Cette affaire concerne toutes les autres municipalités.

D’une manière générale, pour placer une résidence secondaire en location saisonnière, il est nécessaire de prendre contact avec la mairie de la commune concernée afin d’obtenir des détails sur les mesures à prendre.

Quelques étapes supplémentaires à ne pas oublier

• Pour placer une résidence secondaire en location saisonnière, le propriétaire doit également faire une demande d’inscription dans l’annuaire Sirène de l’Insee (formalité gratuite). En retour, il obtiendra un numéro SIRET qu’il utilisera dans sa déclaration de revenus supplémentaire.
• Selon la situation du propriétaire, l’emplacement et l’utilisation personnelle du bien loué, il est possible que le bailleur soit tenu de payer l’évaluation des biens de l’entreprise. Pour vérifier cela, un contact direct doit être fait avec le service fiscal des entreprises au lieu de la deuxième résidence louée.

Est-il possible de louer une deuxième maison sur des sites touristiques en ligne ?

Depuis l’adoption de la loi ELAN (dite « loi sur le logement 2018), publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018, la location d’une résidence secondaire, en particulier des résidences secondaires louées via des plateformes de location en ligne (Abritel, Sejourning, HouseTrip…), est soumise à des règles strictes, y compris pénalités contre les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations.

La possibilité de louer une deuxième maison, varie en fonction de la municipalité dans laquelle le logement est situé, ainsi que de la nature de la propriété.

Moyen synthétique :

• Dans villes de moins de 200 000 habitants, il est possible de louer une résidence secondaire via des plateformes de location en ligne ;
• Dans les villes de plus de 200 000 habitants :
  • Si la deuxième maison a une destination commerciale, elle peut être louée sur des plateformes de location en ligne ;
  • Si la deuxième maison dans une destination résidentielle, elle ne peut pas être louée sur les plateformes de location en ligne

Lorsque la location saisonnière d’une résidence secondaire est possible sur les plateformes de location en ligne, le propriétaire doit se conformer à la loi :

• Il doit déclarer son tourisme meublé à la mairie, quelle que soit la municipalité où se trouve le logement. Certaines municipalités fournissent aux propriétaires un numéro d’enregistrement pour chaque logement déclaré. Ce numéro doit être publié dans chaque annonce de location.
• Il doit se conformer à la réglementation de la propriété qui peut interdire la présence d’un tourisme meublé dans le bâtiment.
• À Paris, dans les départements de Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants et les villes de 50 000 habitants en « zone tendue », le propriétaire doit demander un permis pour changer l’utilisation de sa résidence secondaire de location. Certaines villes, dont Paris, imposent également des règles d’indemnisation.
• Le revenu reçu par le bailleur à l’égard du bail de sa résidence secondaire doit être déclaré aux fins d’impôt en vertu du Système de profit industriel et commercial (BIC). Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de location à court terme déclarent automatiquement le revenu des propriétaires en impôts.
• Si la location du logement secondaire génère un revenu supérieur à 23 000 euros par an, le locataire est tenu, sauf dérogation, d’adhérer au système social des indépendants (RSI) et doit donc verser des cotisations sociales.
• Si la commune impose le paiement de la taxe de séjour au locataire, comme c’est le cas dans 14 745 communes de France, le propriétaire est tenu de la faire payer par son locataire, puis remettre les sommes à la municipalité.

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